Überhöhte Mieten im Altbau und wie man sich dagegen wehren kann

Die Höhe der Miete in Altbauten (Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden!) ist in Österreich besonders geschützt – zumindest am Papier. Erhebungen und Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis zeigen immer deutlicher, wie schwammige Regelungen im Mietrecht den vorgesehenen Schutz vor überhöhten Mieten aushebeln: Allem voran sind es befristete Mietverträge und intransparente Lagezuschläge, die sich zur Umgehung gesetzlicher Schutzbestimmungen eignen. Die Mieten sind bereits beim Einzug überhöht und steigen im laufenden Mietverhältnis durch die „Wertsicherung“ an, während die Bewohner:innen von Mietwohnungen schon lange an die Grenze des Leistbaren stoßen.

Mythos Friedenszins

Immer noch geistert die Mär von geringen Mieten im Altbau herum. Die Teils riesigen Wohnungen der Gründerzeithäuser würden da in bester Lage zum „Friedenszins“ – also ohne Profitmöglichkeit für Vermieter:innen – zur Verfügung stehen. Tatsächlich mag es dieses Konstrukt noch in wenigen Ausnahmen geben. Doch die Realität für das Gros der Mieter:innen ist eine andere. Spätestens als 1994 unter sozialdemokratischer Führung der Kategoriemietzins durch die Richtwertmiete abgeschafft wurde, sind faktische Mietzinsdeckelungen in Österreich Geschichte. Die Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung (die „Kategorie“) spielt seither nur noch eine Nebenrolle in der Berechnung der tatsächlichen Miete – immerhin ist der Richtwert lediglich ein Richtwert und keine fixe Obergrenze für den Mietzins.

Gefährliche Lage

Der sogenannte Lagezuschlag war das Zugeständnis an die Immobilienwirtschaft, um aus der Vermietung von Altbauten doch noch ein Geschäft zu machen. Von der Allgemeinheit finanzierte Infrastruktur wie eine Anbindung an das U-Bahnnetz, Parks und andere Selbstverständlichkeiten des Lebens im städtischen Raum können nun als schlagkräftiges Argument zur Maximierung privaten Profits in den Raum gestellt werden. Mieter:innen, die durch ihre Steuerleistungen die besseren Lagen erst (mit-)ermöglichen und auf den Wohnraum angewiesen sind, sollen nun also doppelt zur Kasse gebeten werden.

Vom ebenso vorgesehenen Lageabschlag wird hingegen kaum bis gar nicht Gebrauch gemacht. Statt hoher Lärmbelastung und schlechter Luftqualität werden Ruhegebiete und geringe Kriminalität als weitere „besondere“ Lagemerkmale verrechnet.

Wer sich gegen diese nicht nachvollziehbaren Zuschläge wehrt, ist in der Feststellung vor der Schlichtungsstelle auf Gutachter:innen angewiesen. Und diese stehen unter Umständen erst recht der Immobilienwirtschaft nahe, wie sich selbst der OGH in einem Rechtsspruch anzudeuten bemüßigt fühlt: „Die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses ist eine Rechtsfrage, die vom Richter – und nicht vom Sachverständigen – zu lösen ist“ (OGH, RS 01111105).

Übel Befristung

Mieter:innen mit befristeten Verträgen, stehen vor einem weiteren Problem. Als Ausgleich für die aus der Befristung entstehende Unsicherheit für Mieter:innen – immerhin könnte nach Ende der Befristung ein Auszug oder eine saftige Erhöhung des Mietzinses in den Raum stehen – sieht das Gesetz einen Befristungsabschlag von 25% der eigentlichen Miete vor. Doch häufig wird dieser Abschlag nicht ausgewiesen und damit auch nicht umgesetzt. Vermieter:innen nutzen hier die Unwissenheit und das Abhängigkeitsverhältnis ihrer Mieter:innen: Wer gegen Unrecht aufbegehrt, muss damit rechnen, dass der Mietvertrag nach der Befristung nicht verlängert wird. Gerade am überteuerten Mietmarkt ohne effektivem Mietendeckel und ohne ausreichendenden kommunalen Wohnbau ein wirksames Drohpotenzial.

Mieter:in kenne deine Rechte!

Nichtsdestotrotz lohnt es sich gegen Unrecht vorzugehen. Bei unbefristeten Mietverträgen kann innerhalb der ersten drei Jahre nach Vertragsabschluss der Mietzins auf seine Richtigkeit überprüft werden. Gleiches gilt für befristete Mietverträge – zusätzlich besteht hier die Möglichkeit bis zu sechs Monate nach dem Auszug den Mietzins überprüfen zu lassen. Bis zu zehn Jahre rückwirkend kann dann eine Rückzahlung der überhöhten Mieten eingefordert werden.

Es besteht also kein Grund, vor unrechtmäßiger Geschäftemacherei zu resignieren!

Nicht alleine.

Die Überprüfung des Mietzinses findest im Rahmen einer juristischen Auseinandersetzung – vor der Schlichtungsstelle oder vor Gericht – statt. Das mag zunächst einschüchternd wirken. In Wien stehenkostenfreie Angebote der Arbeiterkammerund derMieterHilfezur Verfügung um den überhöhten Mieten den Kampf anzusagen.

Die Gründung letztlich ebenso gewinnorientierter Prozessfinanzierungsunternehmen, die ein ähnliches Service – allerdings mit Erfolgsbeteiligung – anbieten, verdeutlichen wie weitreichend das Problem um die erhöhten Mieten ist. Vor solchen Angeboten raten wir ab. Der Kampf ums eigene Recht soll keiner weiteren Profitlogik unterworfen werden. Vielmehr wäre es die Aufgabe des Staates, den überhöhten Mieten einen Riegel vorzuschieben und diese zu bekämpfen.

Wofür wir kämpfen

Wir als KPÖ setzen uns für das Grundrecht auf leistbares Wohnen ein. Eine Miete soll niemandem zu Bereicherung dienen können. Langfristig müssen die Mieten so gering sein, dass sie höchstens ein Viertel des Monatseinkommens ausmachen. Dazu benötigt es weitreichende Maßnahmen und vor allem einen kommunalen Wohnbau, der am künftigen Bedarf und nicht am Zehren von Beständen aus der Vergangenheit gekoppelt ist.

Kurz- und Mittelfristig machen wir uns für Änderungen im Mietrecht stark, die leicht umzusetzen wären. In Bezug auf die überhöhten Mieten im Altbau setzen wir dabei auf folgende Punkte:

• Lageszuschläge müssen abgeschafft werden. Wir treten für eine Rückkehr zur Kategoriemiete und zu effektiven Mietzinsdeckelungen ein. Lagezuschläge im Rahmen der Richtwertmiete sind intransparent und entbehren jeglicher Grundlage.
• Ende der Befristungen. Befristete Verträge bieten keine Vorteile für Mieter:innen – wie sich zeigt sind sie ein Vehikel von Vermieter:innen um Mieten in die Höhe zu treiben [https://wien.arbeiterkammer.at/befristung] und eröffnen die Möglichkeit der Unterschlagung von Befristungsabschlägen.
• Altbau neu definieren. Die Grenze dessen, was als Altbau verstanden wird, wurde seit ihrer Einführung nie angepasst. Statt nach wie vor am willkürlichen Datum 08.05.1945 festzuhalten müssen alle Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind, dynamisch als Altbau gewertet werden – sofern die Unterscheidung im Sinne eines Schutzes für Mieter:innen und ihr Recht auf Wohnen überhaupt aufrecht zu erhalten ist.
• Einheitliche Mietverträge. Um gesetzeswidrige Klauseln in Mietverträgen von Grund auf zu verhindern sind einheitlich vorgegebene Mietverträge, deren Einhaltung institutionell überprüft wird, notwendig. Vermieter:innen, die wiederholt gegen Mieter:innenschutzbestimmungen verstoßen, müssen mit rechtlichen Konsequenzen zu rechnen haben.

• Ende der Befristungen. Befristete Verträge bieten keine Vorteile für Mieter:innen – wie sich zeigt sind sie ein Vehikel von Vermieter:innen um Mieten in die Höhe zu treiben [https://wien.arbeiterkammer.at/befristung] und eröffnen die Möglichkeit der Unterschlagung von Befristungsabschlägen.
• Altbau neu definieren. Die Grenze dessen, was als Altbau verstanden wird, wurde seit ihrer Einführung nie angepasst. Statt nach wie vor am willkürlichen Datum 08.05.1945 festzuhalten müssen alle Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind, dynamisch als Altbau gewertet werden – sofern die Unterscheidung im Sinne eines Schutzes für Mieter:innen und ihr Recht auf Wohnen überhaupt aufrecht zu erhalten ist.
• Einheitliche Mietverträge. Um gesetzeswidrige Klauseln in Mietverträgen von Grund auf zu verhindern sind einheitlich vorgegebene Mietverträge, deren Einhaltung institutionell überprüft wird, notwendig. Vermieter:innen, die wiederholt gegen Mieter:innenschutzbestimmungen verstoßen, müssen mit rechtlichen Konsequenzen zu rechnen haben.

• Altbau neu definieren. Die Grenze dessen, was als Altbau verstanden wird, wurde seit ihrer Einführung nie angepasst. Statt nach wie vor am willkürlichen Datum 08.05.1945 festzuhalten müssen alle Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind, dynamisch als Altbau gewertet werden – sofern die Unterscheidung im Sinne eines Schutzes für Mieter:innen und ihr Recht auf Wohnen überhaupt aufrecht zu erhalten ist.
• Einheitliche Mietverträge. Um gesetzeswidrige Klauseln in Mietverträgen von Grund auf zu verhindern sind einheitlich vorgegebene Mietverträge, deren Einhaltung institutionell überprüft wird, notwendig. Vermieter:innen, die wiederholt gegen Mieter:innenschutzbestimmungen verstoßen, müssen mit rechtlichen Konsequenzen zu rechnen haben.

• Einheitliche Mietverträge. Um gesetzeswidrige Klauseln in Mietverträgen von Grund auf zu verhindern sind einheitlich vorgegebene Mietverträge, deren Einhaltung institutionell überprüft wird, notwendig. Vermieter:innen, die wiederholt gegen Mieter:innenschutzbestimmungen verstoßen, müssen mit rechtlichen Konsequenzen zu rechnen haben.

Christoph Haill, Mietrechtsberater & Aktivist der KPÖ-Simmering